FAITS SAILLANTS

 

  • En 5 ans, l’acheteur d’une copropriété d’une valeur de 200,000$ en 2013 aura dépensé 109 470$ pour se loger (frais de départ, mise de fonds, paiements hypothécaires, taxations et autres frais).
  • La revente de cette copropriété en 2018 rapportera 64 776$ une fois le solde hypothécaire et le courtier immobilier payé.
  • Si un ménage opte pour la location d’un appartement, celui-ci aura dépensé 62 773$ pour se loger pendant 5 ans considérant un loyer de 1 000$ en début de 2013.

Chaque année, des milliers de Québécois quittent le nid familial ou leur appartement pour devenir propriétaires. Pour certains, il s’agit d’un rêve qui se réalise. Mais, faire l’achat d’une propriété, est-ce avoir fini d’enrichir son propriétaire ou est-ce une acquisition qui engendrera une grande quantité de dépenses irrécupérables ? Que vous soyez propriétaire ou locataire, se loger demeure une dépense. La question est de savoir à quoi correspond réellement cette dépense, quelle est la meilleure solution.

Afin de déterminer le coût d’être propriétaire, nous avons choisi un cas type d’un ménage qui aurait acquis une copropriété de 200 000$ en début 2013 et revendue 5 ans plus tard. Puisque le cas est dans le passé, plusieurs données sont connues. Nous avons décidé de positionner cette propriété dans le secteur de Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension, car l’un des arrondissements les plus populeux de l’île de Montréal. Les taxes et l’évolution des prix peuvent varier selon le territoire.

VOICI LE PORTRAIT DE LA SITUATION DONNE EN EXEMPLE ICI :

Dépense de départ:

Mise de fonds (10%): 20 000$

Droit de mutation : 1750$

Notaire (incluant possiblement une assurance titre): environ 1000$

Inspection, évaluation demandée par le prêteur, rénovations mineures/décorations : environ 5000$

Taxe sur l’assurance hypothécaire (devra être payée au moment de l’acquisition) : 399$

Total des dépenses lors de l’acquisition: 28 149$

 

Dépenses première année (2013)

Prêt hypothécaire : 180 000$ + 4 000$ (prime d’assurance hypothécaire ajoutée au prêt, le pourcentage de prime a changé depuis 2013)

Paiement hypothécaire (taux d’intérêt à 3 %. amortissement sur 25 ans) : 870,77 x 12 = 10 449$

Taxes foncières et scolaires annuelles : environ 2 354$

Frais d’entretien (frais de condo et autres dépenses) : 3 000$

Assurance : 350$

Dépenses totales de la première année : 16 153$

Les dépenses des années subséquentes sont similaires, mais varient légèrement selon l’évolution des taux de taxation, de la valeur de l’immeuble ainsi que de l’inflation.

Total des dépenses après 5 ans : environ 109 470$

 

Vente de la copropriété après 5 ans :

Le prix des copropriétés sur l’Ïle de Montréal a crû de 17 % entre le début de 2013 et les premiers mois de 2018 selon les données colligées par JLR à partir du Registre foncier du Québec. Ainsi, le condo pris en exemple ici suit la tendance générale, alors la revente serait effectuée pour une somme de 234 240$. À noter que l”évolution de la valeur d’une propriété dépend grandement de la localisation de celle-ci.

Prix de vente en 2018 : 234 240$

Moins : 

  • Prime courtier (5 %) : 11 712$
  • Solde hypothécaire après 60 mois: 157 752$

Profit de la vente: 64 776$

Coût final de la propriété : 

PROFIT DE LA VENTE – DÉPENSES TOTALES APRÈS 5 ANS = 44 694$

Bref, pour se loger pendant 5 ans dans une copropriété montréalaise, cela vous aura coûté 44 695$

Il s’git d’une dépense importante, mais encore faut-il connaître vos autres possibilités pour déterminer s’il s’agit d’une bonne affaire. Quel est le coût d’etre locataire ? Qu’auriez-vous fait avec l’argent non dépensé ?

Voici quels auraient été approximativement les coûts pour être locataire dans une propriété similaire.

COÛT DE LA LOCATION :

Loyer dans un logement équivalent : 1 000$ par mois en 2013 (avec une augmentation de 1 % par année. La croissance est plus faible que l’inflation, car les augmentations maximales sonr régies par la loi).

Assurance locataire : 300$ par années (indexée à 2 %)

Coût total de la location de la première année: 12 300$

Total des dépenses après 5 ans : 62 773$

Le coûr de départ et les frais annuels sont inférieurs pour le locataire par rapport au propriétaire. Celui-ci peut donc décider de placer cet argent afin de le faire fructifier.

En investissant les sommes économisées en étant locataires plutôt que propriétaire avec un rendement de 4 % par année, un ménage aurait amassé 54 188$. Donc. si on soustrait ce montant au 109 470$ dépensé, on obtient un coût de 55 281$ pour la location.

Bref, pour une dépense égale de 109 470$ sur 5 ans, le locataire aura, après 5 ans, 10 587$ de moins que le propriétaire. Ainsi , il aura été avantageux de faire l’acquisition d’une propriété plutôt que la location dans le cas présent. Toutefois, selon le rendement obtenu sur sa propriété et sur ses placements (dans les 2 cas, des pertes sont possibles), l’écart pourrait différer et même être à l’avantage du locataire.

Dans tous les cas, se loger restera toujours une dépense. Devenir propriétaire ou locataire comporte des avantages et inconvénients non financiers qui sont propres à chacun. La décision demeure personnelle, mais calculer vos différentes options vous aidera certainement à faire le meilleur choix.

 

Source : JLR aout 2018