Cinq grandes stratégies existent pour réduire le coût de détention d’une résidence et permettre à l’emprunteur de minimiser les intérêts payés.Bien que ces méthodes puissent être employées de façon individuelle, un cocktail de ces méthodes peut être utilisé pour réduire le plus possible les coûts totaux.

Vu la puissance de l’intérêt composé, tout effort supplémentaire, augmentation minime des paiements, paiement forfétaire léger, réduction peu importante de la période d’amortissement, permettent de générer des économies importantes qui demeurent ainsi la propriété de l’emprunteur qui peut en faire un emploi plus optimal.

P.s Dans les calculs, on ne tient pas compte du renouvellement et on suppose que le taux est constant tout a long de l’amortissement.

Les hypothèques à versements accélérés.

L’hypothèque à versements accélérés est une hypothèque pour laquelle on calcule le paiement mensuel qui est alors divisé par quatre pour effectuer des versements hebdomadaires. Les paiements accélérés réduisent le coût de financement puisqu’intuitivement, il y a 4,33 semaines dans un mois. Alors, pour un paiement mensuel de $1000, on devrait avoir un paiement hebdomadaire de $230,77 tandis qu’en divisant ce montant par quatre, on obtient un paiement de $250. Il y a alors une différence de paiement qui va s’appliquer plus rapidement sur le capital qui décroit alors plus rapidement.

Donnons un exemple. Supposons une hypothèque de $350,000 à un taux de 3,25 % avec un  amortissement de 25 ans.

Le paiement normal mensuel est de $1701.58 et les intérêts payés au bout de l’amortissement seront de $160,474.38

Avec un paiement accéléré de $425.40 / sem ($1701.58 / 4), le temps requis pour payer ce prêt sera de 22,14 années au lieu de 25 ans. Les intérêts payés seront de $139,814, une économie de $20,660 !

ATTENTION: Si le consommateur demande auprès de son institution financière des paiements hebdomadaires sans préciser qu’il veut des paiements accélérés, il est fort possible qi’il se retrouve avec des paiements normaux n’apportant que peu d’économies.

La réduction de la période d'amortissement

Le fait de réduire la période d’amortissement aura automatiquement comme effet de faire augmenter le paiement mensuel ou autre. 

Reprenons notre exemple du début. Une hypothèque  de $350,000 avec un taux d’intérêt de 3,25 % et un amortissement initial de 25 ans. Le paiement mensuel est de $1701.58 et les intérêts payés à terme sont de $160,474.58

Si on diminue l’amortissement de 25 ans à , par exemple, 20 ans, notre nouveau versement mensuel sera de $1981.32 et l’intérêt payé sur 20 ans sera $125,551.38 soit une économie substentielle de $34,923.20 !

L'augmentation des mensualités

Cette façon de réduire les coûts reliés à l’hypothèque présentent le même constat que la réduction de la période d’amortissement puisque le fait de réduire la période augmente le paiement. Alors, si sciemment, on augmente le paiement d’un montant fixe, ceci aura une influence directe sur la durée et, par le fait même, sur les économies réalisées.

Dans notre exemple, si on ajoute $100 au paiement mensuel déjà en place, il y aura un paiement de $1801.58. Le fait d’augmenter le paiement à $1801.58 permettra d’avoir une période d’amortissement plus courte, soit 22.94 années.

La conservation du paiement initial lors d'une baisse de taux

Au renouvellement de l’hypothèque, lors de la renégociation au terme, si le taux a baissé, il y aura un  ajustement du paiement à effectuer. Toutefois, il est possible de conserver le paiement précédent qui est plus élevé. Puisque le nouveau paiement sera moins élevé et que  et que l’on conservera pour le prochain terme un montant plus élevé, cette situation peut être assimilée à la méthode précédente.

Le paiement forfétaire

Le paiement forfétaire peut être envisagé lorsque le contrat le permet ou à la renégociation au terme. Un paiement forfétaire diminue directement le capital ce qui automatiquement diminue la partie intérêt exigible pour une période et les subséquentes.Par exemple, pour une hypothèque, qui au solde, commanderait un paiement de $1250 par mois, le fait de réduire le solde hypothécaire de, par exemple $5000, tout en conservant le paiement stable aura un effet direct sur la durée (période d’amortissement) ce qui ramène donc cette méthode à la méthode du paiement excédentaire.