Le marché immobilier résidentiel québécois est présentement sur une belle lancée. Aux cours des 12 derniers mois (mai 2017 à avril 2018), le nombre de reventes a crû de 7 %, tandis que l’offre de propriétés à vendre (inscriptions en vigueur) a reculé de 9 %.

Dans toutes les régions métropolitaines de recensement (RMR), sans exception, le nombre de mois d’inventaire a diminué (1), ce qui témoigne de conditions du marché qui se sont resserrées depuis un an. (voir tableau 1)

Dans ce contexte , on observe normalement une pression accrue à la hausse  sur les prix de vente, surtout lorsque les vendeurs ont le gros bout du bâton lors des négociations. Cela s’accompagne souvent d’offres multiples plus fréquentes. Ces situations d’offres multiples sur une même propriété ne sont toutefois pas recensées. En revanche, on observe facilement les cas dont la vente a été réalisée à un prix supérieur au prix demandé. C’est ici qu’on parle d’un phénomène de surenchère.

(1) Le nombre de mois d’inventaire est le nombre de mois nécessaire pour écouler tout l’inventaire de propriétés à vendre, calculé selon le rythme de vente des douze derniers mois. Il est obtenu en divisant  l’inventaire par la moyenne des ventes des douze derniers mois. Lorsque le nombre de mois d’inventaire se situe entre 8 et 10, le marché est équilibré, c’est-à-dire qu’il ne favorise ni l’acheteur ni le vendeur. Lorsque le nombre de mois d’inventaire est inférieur à 8, le marché est favorable aux vendeurs et lorsqu’il est supérieur à 10, le marché est favorable aux acheteurs.

Tableau 1: statistiques résidentielles selon la région métropolitaine de recensement

La surenchère est en hausse depuis un an dans toutes les RMR. Sans surprise, ce sont  les régions dans lesquelles le nombre de mois d’inventaire est le plus bas que ce phénomène est le plus répendu, soit à Montréal et à Gatineau.Dans la région de Montréal, le marché est à l’avantage des vendeurs et une propriété sur dix s’est vendue plus cher que le prix demandé. Par catégories de propriétés, ce sont généralement les plex (petits immeubles locatifs de 2 à 5 logements) qui font d’avantage l’objet de surenchère. À l’inverse, il y a moins de surenchère dans le segment de la copropriété, les conditions de marché y étant plus détendues.

Graphique 1: Proportion de surenchères par catégories de propriétés, de mai 2017 à avril 2018

Graphique 2: nombre de mois d'inventaire par catégories de propriétés selon le secteur en avril 2018

C’est sur l’Ïle de Montréal que les conditions du marché sont les plus resserrées, suivi par la Rive-Sud.

Graphique 3: Propertion de surenchères par catégories de propriétés selon le secteur

Combien fallait-il débourser au-dessus du prix demandé ?

Dans la RMR de Montréal, les écarts sont importants : les acheteurs engagés dans de multiples offres ont payés en moyenne $15 072 de plus que le prix demandé par les vendeurs.